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从投资者角度来看，康养产业有什么其他的业务可以结合？

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整个年龄结构的老化带来的一个社会性的问题，这给康养项目带来了一个很大的机遇，GDP的持续增长和老年人比例的不断增加，为未来提供了大量具有消费能力的客源。康养产业是一个好的产业方向，但目前国内单纯做康养相对成熟，盈利性较好的项目还有待拓张。
01

康养产业大势解读

第一个是中国的GDP的增长和整个年龄结构的老化带来的一个社会性的问题，这样一个问题其实是给康养项目带来了一个很大的机遇，GDP的持续增长和老年人比例的不断增加，为未来提供了大量具有消费能力的客源。

第二个是政策方面解读，可以从图上看到，这些年政府每年都会出台关于康养产业的扶持性的政策，但从投资者的角度来看，在投资时往往会发现很多的政策到了地方还需要一些执行的细则来推动政策的执行。

第三，从二级市场看，从图片可以看到，代表上证指数的黄线从2017年到现在基本上属于一个非常平稳的状态，但是如果单把医疗板块指数挑出来看的话，会发现它处于一个相对比较好的交易状态。
2023年国家出台了科创板，在科创板上市的就有25家，其中有两家就是医疗类的企业，科创板具有互联网+、人工智能等高速增长企业的特征。在这其中有两家医疗企业也可以看出从资本市场的角度上来说它对未来的人们对康养、医疗方面的需求是非常看好的。
第四，现在康养项目都有复合化的趋势，经常说，康养产业是一个好的产业方向，但目前国内单纯做康养相对成熟，盈利性较好的项目屈指可数。目前相对领先及完善的，
第一个是蓝城，它在长三角地区所做的桃李春风系列目前正在全国进行复制；
第二个是泰康人寿，依托其保险金融行业的流量如果和背景，其CCRC模式在一线城市有较好的发展，所有要进入泰康体系的的用户都必须买它的保险类金融产品，门槛价格大概在200-300万左右，这使泰康能以极低的资金成本获取相应的康养类社会资金流入。
它有三个赢利点，一是CCRC服务本身的高客单价的运营盈利；二是保险产品盈利利差；三是医疗护理等服务的长尾效应，具有长远盈利性。
同时，由于购买保险的用户其消费往往后置，使得其目前能提供的照料床位供给出现后置，中间也会有一定的资金周期错配带来的收益。
02
康养项目投资标的选择
事实上，康养项目对于投资者来说，特别是对于基金投资者来说是具有挑战性的：
一是难在项目看不明白，都说区位很好，资源有优势，但是能不能把它开发成一个好的产品，其实是一件比较有难度的事；
二是开发周期不短，一个康养项目从开发到销售再到持续的运营，起码需要7年以上的时间；
三是投资回报率不高，需要有非常长的一个时间和工匠精神以及资本耐心去等这个事情；
四是盈利模式不清，目前各家盈利模式各不相同，但是除了刚才所说的蓝城的和泰康它的盈利模式相对清晰以外，目前所看到的其他项目的盈利模式还存在一定的模糊。
基于这样一个情况，假设自己不负责运营，而只给康养项目做一些财务投资，在这种情况下，又应该怎么判断这个康养项目是好还是坏呢？可以从4个纬度进行考量。
这4个纬度分别是项目的区位、生态资源、开发主体以及地方优惠政策。

第一重要的是项目区位，我觉得在某种程度上它比整个项目的生态资源各方面会更加重要一点。可以看中国平均寿命最长的5个城市，排名第一的是澳门，第二是香港，第三是台北，第四是上海，第五是北京。值得注意的是，所谓的长寿之乡，可能有很多的百岁老人，但他们平均的寿命不一定比那些大城市高，平均年龄的提高，除了需要有良好的生态环境外，还需要有比较好的医疗保障的措施。
这些医疗保障机构它在选择项目落地的时候，他会着重考虑当地人口需求能不能支撑起其在当地的供给，如果是在一个人口只有几十万的城市去落一个非常好的医院，因为没有足够的病人，他也很难去配置高效的医疗资源；
所以在选项目的时候，还会看当地的配套设施情况，比如当地是否有较好的三甲医院。我觉得以上就是选择项目区位优势所考量的因素。
梅州毗邻珠三角，位于中国经济最活跃的粤港澳大湾区的区域，从区域上来说梅州项目具有较大的可行性和落地性。
第二是生态资源，几乎未有过项目方要把康养基地建到雾霾严重的区域，一个区域的常年平均温度、湿度、海拔、森林覆盖率等，会决定康养者是不是愿意到这里来。
第三是运营主体，其实这个事蛮重要的，不同的开发主体会对整个项目未来的运营以及开发的导向产生不同的结果。目前来做这个康养项目的企业大概可以归纳为几类，房地产公司、保险公司、专业的养老机构。可以从客户端到工程建设，从日常运营再到资金端来看，他们分别有什么样的优劣势。
地产企业的优势在于本身有庞大的业主群体，同时在工程建设上具有强大的执行能力，但业主群体的转化率不够精准，后续的运营需要专业能力支撑也是不争的事实，其资金成本较高，会决定其在短期需要大量的平衡性现金流补足；
保险公司的客户定位非常精准，从而带来了其较高的转化率，较低的资金成本也能支撑其运营的长效性，但在建设和经营上是其短板；
专业的康养机构，其客源基础较为薄弱，资金实力也非常有限，但其在运营上有较高的专业化水平，这个是其他开发主体所不具备和欠缺的，在投资选择时，可能会更多的考虑它和前两类开发主体的合作。
第四，看不同地方的康养产业政策支持，不管是财务政策、土地政策、配套建设，还有金融扶持，亦或流程方不方便，都可以通过这几个方面去判断这个项目是不是优质的，值不值得投。
03

康养项目的“募投管退”路径

因为基金去做投资最终是以盈利为目的的，因而，基金的钱未来需要不同的途径退出，所以在投资之前，就会把整个事情考虑清楚。

从募资端来说其实主要是注意两点，第一个是“股债结合、长短配置”，不可能用全部本金去投资一个项目，也不可能背负巨额债务，所以怎么样去平衡本金投入，用什么样的工具去配资一些股权融资是需要思考的问题。
比如产业基金其实就是一个阶段性的股权融资方式，同时怎样去尽可能的获取一些低成本的债务，做好长短期的资金配置，有利于项目的持续开发。
第二是如何活用有效金融工具去做顶层设计，可以通过轻重剥离，基金介入的方式，把运营公司和资产公司分开，让相对轻资产的运营公司存留利润，未来可以更容易的走资本化道路。
在投资端，就是在做投资的时候，可以做比较多的严格的产品测算，包括内部收益率、投资回收期等，每个项目其实都会做一些可行性的研究。
同时，刚才几位老师也提到，目前单一的康养项目投资是非常少的，因此，做康养项目的投资应该是从康养到康养+，可以康养+体育、康养+地产、康养+旅游、康养+亲子、康养+娱乐等等，把康养作为一个产品，作为一个项目内核不断的叠加他的内容，让它整个内容能够丰富化。
在这里，以泰国·塔亚普拉运动健康度假区作为例子简单分析，这个项目是康养+运动的模式，它让不同年龄阶层的康养人群在这里都能满足需求，同时也为他们提供多元化的服务。
整个康养变成了不是那么的厚重和无聊的一件事情，而是一个多元化，比较有趣的一件事情。
第三，运营管理制度，在做投资判断时候还会考量项目的运营能力，运营管理机构对整个康养服务要求都非常细致，目前在国内这样的企业非常稀缺，甚至在日本、台湾，真正能做得好的企业也依然稀缺，假如能找到这样的一些企业将会加大投资信心。
最后，讲讲投资机构的退出方式，传统的退出有几种方式，现在大部分使用的方式是通过地产来进行平衡，这个也是目前相对比较可行的一个方法，但是地产平衡的问题就是在于后期你在运营上需要花费比较大的力气来持续运营，否则会回吐地产利润。
单一的康养企业目前通过IPO上市在中国比较罕见。
在美国更多是通过REITs的方式，这个比例大概能够占到康养企业总市值的9.4%，且其收益率基本上达到15.3%，这个年化收益率非常高，巴菲特也就19%的收益率，中国目前的REITs还没有完全打开，尚在摸索阶段，可能还需要观望一段时间。当然产业链上的企业并购也是一种比较好的退出方式。
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杭州康养旅居峰会＆研学
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8月30日至9月3日（2天峰会+3天游学考察）
峰会地点
中国·浙江·杭州
参加对象

政府机关、乡村振兴文旅康养项目开发方、文旅集团、养老产业平台、康养集团、保险企业、医院、国企央企、地方城投、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（200人规模）

主办单位
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考察形式

实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

报名电话

13552396943 王顾问

峰会议程

DAY1  8月30日

[上午]第一版块：

银发经济、康养旅居政策及创建实践解读——银发经济的背景、挑战与康养（文旅）旅居市场机遇解读

1

银发经济产业发展

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2

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[下午]第二版块：

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1

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分享主题：康养文旅项目如何打造“订单会员模式”与“存量资产创新盈利”

3

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分享嘉宾：曾 涛北京光大汇晨居家养老服务有限公司总经理,北京汇晨康养有限公司总经理

分享主题：央企光大在居家养老、康养旅居业务体系布局与“银保养”协同创新模式

4

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分享嘉宾：孙大同南京栖霞区养老协会常务副会长、银城康养集团副总经理、银城君颐东方国际康养社区总经理

分享主题：康养产业的机遇与挑战及民企银城康养的实践分享

圆桌对话：银发经济战略下，健康旅居市场需求与产业发展模式探讨

主持嘉宾：何小建

嘉宾：曹卓君、周怡伶、柳 俊、曾 涛、孙大同 等

[晚上]第三版块：

欢迎晚宴与资源链接会

DAY2  8月31日

[上午]第四版块：

康养旅居产业市场机遇洞察、可持续商业模式探索与实践解读

1

文旅康养融合新动能

分享嘉宾：戴斌中国旅游研究院院长、文化和旅游部数据中心主任（拟邀）

分享主题：银发时代，文旅+康养融合新动能与旅游经济未来方向（拟）

2

老年旅游与康养旅居投资机遇

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分享主题：银发经济，中老年文娱旅游、康养旅居投资机会及创新商业模式

3

康养旅居项目运营实践

分享嘉宾：林杜龙安徽盛世天源集团副总裁、东方天悦湾CEO、万里长安旅居养老连锁机构董事长

分享主题：康养旅居可持续商业模式的运营全流程探索与实践

[下午]第五版块：

国内知名医养康旅创新实践案例及模式构建解读

1

旅居与乡村康养构建

分享嘉宾：宋涛壹方城特色产业联盟运营操盘顾问、清欢文旅创始人

分享主题：度假式乡村康养的运营操盘逻辑

2

“保险系”康养社区+旅居运营创新

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3

存量资产与城市健康公寓模式

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4

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分享主题：世界级康养圣地-泰国齐瓦颂如何构建与运营解析

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[晚上]第六版块：

围炉夜话&康养旅居基地创建与运营特色专题私董会【双会场】

DAY3 9月1日

实地考察

1

杭州熙鸿氏谷雨半山康养中心——浙江健康养老集团旗下“机构、社区、居家” 三位一体医养运营模式

分享嘉宾：李亚芳 杭州熙鸿氏半山康养中心院长

项目亮点：

1、深度考察存量物业改造康养中心的功能布局、养老住区、餐区、活动区、社区养老 驿站等; 

2、康养中心打造医养结合、智慧养老系统及认知症专区等特色，为普通、高龄、失能、 失智老人提供生活照料、医疗保障、康复保健、精神慰藉、文化娱乐等综合性服务；

3、国企布局医养康、“机构、社区、居家”两个三位一体养老模式及2年项目运营盈利 模式分享。

2

泰康之家·大清谷——全国候鸟式、医养结合高端康养旅居示范社区

分享嘉宾：项目负责人

项目亮点：

1、以“医养融合”为核心，整合医、养、康、护等多元化资源； 

2、打造独有的“全国连锁候鸟式医养活力社区”； 

3、定位于集高端养生养老、生态居住等多功能为一体的综合体。

DAY4  9月2日

实地考察

1

莫干山赢谷——健康养生度假山谷，康养旅居与疗愈酒店融合业态

分享嘉宾：王天红 新亿商集团副总裁、赢谷度假区项目总经理

项目亮点：

1、打造“时尚绿创、智慧农创、商旅度假”赢谷度假区，引入了新经济业态，包括文 化旅游、休闲度假、商务接待、健康管理、医美养生、艺术会展、茶艺研学、有机绿色 食品产业； 

2、赢谷度假区以“生命的喜悦”为 核心价值观，依托莫干山绝美风景与深厚文化，首 创 “人生六悦”健康养生度假生活体系； 

3、聚焦莫干MICE市场空缺，打造高端商旅度假圣地。

2

长颈鹿庄园——国内首个真实互动的长颈鹿度假庄园

分享嘉宾：项目负责人

项目亮点：

1、景区+酒店+拓展+动物深度体验游； 

2、国内首个真实版的长颈鹿互动庄园； 

3、江浙地区最火亲子酒店之一； 

4、国内当红城市微度假项目。

3

安吉山屿海幸福城——一体化的高端、活力复合型康养度假综合体

分享嘉宾：田 龙 山屿海集团党委委员、山屿海康养联席CEO、忘不了公益基金会执 行副理事长

项目亮点：

1、集康养中心、养生基地、生态农场、中医理疗、文化娱乐、健康管理中心等多功能 于一体康养综合体； 

2、缔造“旅游+度假+享乐+康养”复合式生活体验； 

3、探索乡村旅居和康养模式创新，打造乡村振兴、全民健康示范区，全面推广“全民 健康生活方式”。

DAY5  9月3日

实地考察

1

宜兴雅达松下社区——国内首个国际化WST智慧健康示范社区

分享嘉宾：张 瑞 安馨康养集团副总经理、安馨松盛副总经理

项目亮点：

1、打造“可持续发展”的活力退休社区，乌镇雅园3.0神盘升级模组；

2、在山水之间，打造出一个更符合当代人审美的园林式住区；

3、全方位体验松下健康生活馆、智感健康空间及产品，黑科技重塑地产核心竞争力， 提升产品价值典范；

4、解密高品质健康住宅同期市场以200%产品溢价去化的核心逻辑。

2

无锡耘林生命公寓—— 集生活、娱乐、康护为一体的居家养老社区

分享嘉宾：马 婕 耘林集团副总裁、养老产业事业部执行总裁

项目亮点：

1、融合居家养老、社区养老、医养结合，CCRC及康养业态及自有配套涵盖文化、运 动、娱乐等方面，满足各年龄段需求； 

2、分别获得江苏省住建厅和民政厅联合颁发的“适宜养老住区”示范项目、“第七届 亚太区养老创新大赏——年度最佳养老项目；

3、 探访生命公寓的100多项专业适老化设计呈现与体验，覆盖建筑适老化、环境适老 化、配套适老化、功能适老化、智慧适老化。

结束送机

【如何报名】

1、电话报名：135 5239 6943王志伟

2、短信报名：编辑“企业名称+姓名+联系方式”发送至135 5239 6943

3、微信报名：扫一扫请备注“杭州康养峰会+企业名称+姓名联系方式”否则不予通过！

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（报名流程：领取报名申请表→填写信息审核 → 办理费用→开具发票）

特别提示：本次会议为商务活动，会收取相关费用；另名额有限名满截止，请及时咨询报名！

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