重读中国房地产发展简史 (1978-2023)

政策要点：

1. 购房首付比例下调至15%

2. 公积金贷款利率下调

3. 房贷利率取消下限

4. 收购库存房源充当保障房

每条都具有非常强的市场震撼力，也有助于后续包括新房在内的库存进一步消化。

中国房地产发展简史 (1978-2023)

一、 序言

45年房地产发展史，这简直就是一部跌宕起伏的江湖恩仇录啊！想当年，邓爷爷一声令下改革开放，房子这玩意儿才从“福利分房”变成了“商品”。一开始吧，大家都不太懂这玩意儿，结果海南那旮瘩就玩崩了，房价跟坐火箭似的蹭蹭涨，结果“啪”的一声泡沫破裂，留下了一地鸡毛。后来，国家开始出手调控，各种政策频出，一会儿限购，一会儿限贷，一会儿又降准降息，就跟玩跷跷板似的，房价也是跟着上蹿下跳。不过，有一点是肯定的，那就是“房住不炒”的理念已经深入人心了。现在嘛，房地产市场已经进入了一个新阶段，不再是当年那个“野蛮生长”的时代了。中国房地产这45年，就是一部不断试错、不断调整、不断完善的历史。未来会怎样？谁也说不准，但有一点是肯定的，那就是房子依然是咱们老百姓最关心的问题之一！

二、 中国房地产发展简要 [1978-2023]

1. 萌芽阶段 (1978-1987)

• 1.1. 1978年

• 邓小平提出改革开放，对经济产生巨大影响。

• 一系列处于计划序列的商品逐步进入市场流通，住房商品化等字眼正是在此时于理论界产生。

• 这一年经常被业内定义为中国房地产历史元年。

• 1.2. 1979年

• 中央在南宁，柳州，桂林，梧州，西安五座城市做试点，进行土建成本价售房。

• 由于市场上全是福利分房，无人买房，所以此次试点效果甚微，试点政策于82年停滞。

• 1.3. 1980年

• 邓小平提出：“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，房子正式被定义为商品。

• 同年，京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京城市建设开发总公司（首开集团），拉开了房地产综合开发的序幕。

• 1.4. 1981年

• 中央在深圳，广州商品房开发试点。

• 位于深圳罗湖的东湖丽苑小区就是内地最早商品房开发项目。

• 1.5. 1982年

• 中央在郑州、沙市、常州、四平四个城市进行售房试点。

• 此次试点和79年类似，都是以土建价格的成本价出售，但是不同的是此次试点采用的是“三三制”。

• 三三制就是政府，单位和个人各承担三分之一的房价，初期效果出色，后期财政压力过大，此次政策试点只持续了三年。

• 1.6. 1984年

• 尚在“三三制”试点阶段，邓小平力排众议，首次肯定了房地产行业对于发展经济的重要意义。

• 与此同时，国家相关部门批准颁布了《国民经济行业分类标准代码》首次正式将房地产列为独立的行业。

• 万科，保利，招商等房地产公司和银行系统也是在这一年崭露头角。

• 这一年房地产终于有了正式身份。

• 1.7. 1985年

• 中国房地产行业协会成立。

• 建行首次推出了《职工购房抵押贷款》业务，中国房地产首笔按揭贷款产生于此年。

• 1.8. 1986年

• 中央规定住宅全价出售，不再补贴。

• 由于社制残余，福利分房制度下的低租金影响，没人买房，所以中央首次提出提租金。

• 同时期，在烟台，蚌埠，常州，沈阳四市试点提租补贴模式。

• 同年，《土地管理法》正式颁布，条款并未明确用地单位的性质，但是民营房企依旧不能拿地，土地财政萌芽显现。

• 1.9. 1987年

• 中国房地产市场第一场土拍于深圳发生。

• 此次成交的正是被称为“中国第一拍”的东晓花园，位于深圳市罗湖区。

• 此年也算是房地产行业正式进入商业化的时间节点。

2. 商业化初期 (1988-1993)

• 2.1. 1988年

• 国务院颁布《在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》,鼓励员工购买公有旧房。

• 同年“物价闯关”事件，大通胀来袭，提租补贴政策夭折。

• 海南脱离广东独立建省，大批地产青年南下淘金。

• 年内，第七届全国人大一次会议，对宪法进行调整，将“禁止出租土地”改为“土地所有权可以依照法律规定转让”。

• 此政策也标志着中国房地产行业正式进入商业化阶段。

• 2.2. 1989年

• 中国房地产登上联合国人居会议舞台。

• 国内物价趋稳，类似于万科这样的房企也是在这一年小试牛刀。

• 同年7月香港文汇报出现了一版地产广告——“天景花园”，至此，中国建国以后的第一本楼书应运而生。

• 2.3. 1990年

• 中国的住房公积金制度在上海试点成功。

• 国企“利改税”红利消失，政府无力承担福利分房，逐渐推动住房商品化。

• 2.4. 1991年

• 国务院发布《关于发展房地产若干问题的通知》明确指出: “房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。这确定了房地产在我国经济中的支柱地位。

• 同年，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

• 日本房地产泡沫破裂也是在这一年。

• 2.5. 1992年

• 邓小平南巡，提出加快住房制度改革步伐。

• 同年中共十四大提出建立社会主义市场经济体制，市场经济开始，公积金制度建立，银行全面介入房地产。

• 房地产公司大规模兴起，一年多时间增长2万多家地产公司，各大银行首次成立房地产信贷部，房地产大跃进。

• 作为试点城市的经济特区海南迎来了两万多家房地产公司的入驻，泡沫大增，投机浪潮高涨。

• 当时社会无人了解房地产，一味的抄袭港台作业，放手而为导致了房地产行业迎来了畸形的发展，人均工资一二百，房价却上万。

• 此种现象导致海南的房地产最后只能成为高净值群体和机构之间击鼓传花的游戏，最终中央出手叫停，海南房地产泡沫破裂，房地产崩盘，这是中国首次房地产泡沫破裂。

• 2.6. 1993年

• 朱镕基到海南视察，发现海南地产危机，随即叫停。

• 重新成立地方银行，整理后期债务和烂尾楼各种纠纷，宏观调控，重整经济，自此海南楼市多年不见起色。

3. 规范化发展 (1994-1998)

• 3.1. 1994年

• 《城市房地产管理法》出台，限制土地供应，投资向住宅倾斜，大力推广公积金，个人按揭等政策。

• 与此同时，各地方政府由于市场萎靡，相继出台各种政策促进市场恢复。

• 预售制度也于这一年正式引进。

• 3.2. 1995年至1996年底

• 各地方政府拨乱反正，逐渐解决前三年房地产的“烂摊子”。

• 3.3. 1997年

• 亚洲金融危机，出台了《城市房地产抵押管理办法》允许进行预购商品房抵押贷款，房地产市场正式开启杠杆之路。

• 3.4. 1998年

• 国务院：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

• 自此，福利分房的时代结束了，再也没有什么能挡住商品房的发展了，中国正式进入了全面住宅商品化的时代，第一波买房“刚需群体”正式诞生，这也是房子具有金融属性的开始。

• 同年东亚金融危机解除，中国结束了稳健紧缩的货币政策并进入宽松轨道。

4. 黄金时代 (1999-2016)

• 4.1. 1999年

• 央行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》， 鼓励个人消费信贷，房地产市场重新回归正轨，开启了新一轮的上涨周期。

• 4.2. 2000年至2001年底

• 进入新世纪，各地房价上涨，“温州炒房团”开始各地收房。

• 房地产衍生行业和中介机构等各上下游行业开始发展，支柱性产业的名头开始渐渐做实。

• 同年，申奥成功，即将加入WTO等消息也纷至沓来，各种热点事件也对房地产发展添砖加瓦。

• 4.3. 2002年

• 土地“招拍挂制度”正式出台，地价开始持续走高，中国房地产行业纵横20余年的政策正式诞生。

• 同年中国正式加入世界贸易组织（WTO）。

• 4.4. 2003年

• 国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号)，明确把房地产业列为国民经济的支柱产业。

• 同时国内地价影响房价，中国房价正式进入第一轮狂飙时代。

• 同年，由于房价上涨过快，央行首次推出上涨利率，上调首付等政策抑制房价过快增长。

• 4.5. 2004年

• 房价持续上涨，已经超过大部分普通人的承受极限，中央开始调控，同时减少土地供应，各种限制政策频出，但是依然挡不住房价的快速上涨。

• 4.6. 2005年至2007年底

• 房价依旧在持续上涨，中央为了稳房价先后颁布了“国八条”，“国六条”提高首付比例等限制政策，但市场依旧是地王频出，房价高涨。

• 4.7. 2008年

• 美国次贷危机，房价开始下降，中央“四万亿”救市，国十三条等政策，降低首付比例，鼓励住房消费，流出来的大水逐渐引导至房地产，房价开始第二次止跌回暖。

• 4.8. 2009年至2010年底

• “国四条”“国十一条”等政策频出，政府依旧鼓励住房消费，楼市再次开始上涨。

• 4.9. 2011年

• “新国八条”颁布，提高首付比例，收紧房地产政策，但是房价依旧上涨。

• 同年5月，“限购”政策首次出现在房地产市场，房价于年末开始走低。

• 4.10. 2012年

• 限购横行，取消三套房贷款政策，全国大部分城市房价开始下跌，市场成交放缓，土地流拍，房价持续走低。

• 4.11. 2013年

• “新国五条”颁布，限购限贷政策持续，房价涨跌共存！中国房地产市场开始分化，一线城市房价开始走高，三四线城市成交放缓。

• 4.12. 2014年

• 房地产市场成交萎靡，中央再次出手调控，降准，降利率，逐步松绑限售限购，市场逐渐恢复，房价止跌。

• 4.13. 2015年

• 中国股市暴动，政府放松调控政策，同时放开二胎政策，房地产市场成交逐渐回暖。

• 4.14. 2016年

• 持续推进“去库存”政策，棚改货币化加持，各地方政府放松购房政策，降低首付比例，继续实行宽松货币政策，房价开始又一轮狂飙模式，成交量和成交价均被刷新记录。

• 同年12月，国家首次提出“房住不炒”。

5. 房住不炒 (2017-2023)

• 5.1. 2017年

• 房价持续上涨，再房住不炒的大宗旨下，调控政策再次升级，限购限贷持续。

• 同年3月，厦门首次提出“限售”政策，各地方限售政策在一两年内相继出台，房地产上涨势头明显减弱。

• 5.2. 2018年

• 坚持房住不炒主基调，限制政策不断加码，市场成交热度已经大幅度降温，不少城市出现房地产的“天花板”价格就是在这一年，这一年也是贷款利率最高的一年。

• 5.3. 2019年至2020年底

• 房住不炒深入人心，市场成交放缓，疫情开始，大部分地区房价不再上涨甚至开始走低，房地产市场分化严重，一二线城市和三四线城市房产分化加剧。

• 推进新型城镇化，开始进行老旧小区改造工程。

• 5.4. 2021年

参考资料